田舎に移住しても土地付き古民家など購入しないほうがいい
田舎暮らしがプチブームとなって地方移住を検討されている方が多い中、課題として住むところをまず決めなければ移住もできない。移住するには買う、借りるというパターンがあると思うが俺は、迷わず借りる事をオススメする。地方移住のため退職金をはたいて古民家を買ったという事にないようにしてもらいたい。トマトブロガーことイケダハヤト氏絶賛の古民家であるが借りて使うのはいいが買うのだけは正直やめた方がいいと思う。今日はその理由を書いていく。
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田舎暮らしが気に入らなかったらどうするの？
トマトブロガーことイケダハヤト氏は町営住宅に住んでいるようなので問題ないが田舎暮らしが性に合わない、やっぱり東京に戻りたい・・と思う人は必ず出てくる。こういう時に土地付き古民家などを購入した場合売れもしない古民家を延々持ち続けなければならなくなる。つまり、少額とは言え延々固定資産税を支払い続けなければならないという悪循環に陥ることになるのである。借り手があれば問題ないとか思う人もいるかもしれないがそう甘くないのが現実で、地方は人口が減少している上に不便なのでトマトブロガーみたいな人しか借りてくれないのが現実なんだ。
要らない不動産は捨てちゃえばいいじゃない。→いいえ、できません。
民法239条2項にはこう書いてあります。
・所有者のない不動産は国庫に帰属する
それじゃ要らない不動産を捨ててしまおう！捨てれば国の物だよね？
いいえ違います。しかし、この不動産を捨ててはいけないというのは民法に記述がありませんが不動産登記先例の質疑応答で法務省がこのように回答しております。
所有者
Q.神社の所有地の一部が崖になっており、今にも崩れそうになっている。これを工事で復旧する場合多額の工事費がかかるので所有者が払えない。しかし放置しておけば近隣住民に危険が及ぶので所有権を放棄して国に引き取ってもらえないだろうか？
法務省
A.不動産の所有権は放棄できない （昭和41年8月27日付民事甲第1953号）
というわけで、要らない本や家具を捨てるのとは性質が違って不動産における所有権というものは放棄できないのが現状なのです。ちなみに一つの土地を共有で持っている場合、共有者の一人は共有持ち分を放棄する事ができます。それでも結局、最終的に一人は貧乏くじを引くことになるんですね。
要らない不動産はあげちゃえば？市町村に寄付すればいいんじゃ？
その発想は間違ってません。間違ってないけど貰ってくれればの話ですよね？よく考えてみましょう。その土地貰ってくれるだろうか？昔の人口が多いときならまだしも今や完全にお荷物の土地ですからだれも貰ってくれないですね。トマトイケハヤなら喜んで貰ってくれるかもしれませんがそんなドMはそうそういません。そして不動産をあげるということは貰った側は贈与税を払う事になります。土地の評価額にもよりますが後からトラブルになりかねないので最初から説明しておく必要があります。そして、登記に費用がかかります。司法書士に報酬も払わないといけませんね。ここまでして一般人が貰ってくれるかというと簡単には貰ってくれないのです。その土地に価値があるのであれば話は別ですが価値があるのであればあげなくても売れますしね。
では、市町村に寄付するのはどうでしょうか。残念ながら貰ってくれないのが現実です。税金を払うのが嫌だから物納で・・なんて無理な話です。市町村の収入源は固定資産税です。例えわずかでも一般人が持ってた方がいいし市町村も必要のない土地はもらってくれません。このようにハズレ不動産を一度手に入れると手放すのに大変な労力がかかるのです。
売れない不動産（建物）を所有すると何が問題なのか？
ハズレ不動産を所有すると様々な問題が出てきます。せっかく田舎暮らしで土地付き古民家を購入したのはいいけどトマトブロガーのようにうまくいかず東京に帰りたくなった場合、その古民家を売るか貸すかしなければなりません。売れなかったり借り手がいなければそのまま放置することになります。放置し続けるとどうなるか・・・
・特定空き家に指定されるかもしれない
特定空き家とは
市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家が「特定空き家」です。空き家対策特別措置法では、次のどれかに該当する空き家を「特定空家」と定義しています。
このように特定空き家に指定されるかもしれません。そして、特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例を利用できなくなり、6分の1まで減免されていた固定資産税が元に戻ることによって最大で住宅が建っていた時の6倍の固定資産税を支払う羽目になるのです。
要するに、倒壊しないように管理するか、更地にして所有するかしろということですね。どちらにしても金がかかるのがこの特定空き家指定がクソ制度な所以です。解体に100万円、解体したら更地になるので固定資産税の住宅用地特例の利用もできないので住宅が建っていた時の最大で6倍の固定資産税を支払うかどちらかなのです。嫌なら意地でも売るかあげるかしたいところですね。
売れない不動産（土地）を所有すると何が問題なの？
これは上で書いた通り、固定資産税の住宅用地特例が利用できない点。延々と固定資産税を支払う必要があるし手入れをしなければなりません。放置して誰かがうっかり怪我でもしたら自分は何もしてないのに管理者責任を問われる場合だってあります。そして所有権は放棄できません。売るかあげるかしかないんです。建物は最悪取り壊せばいいのでまだ救われるのですが土地は文字通り土着物ですからどうしようもありません。不良債権を延々抱えることとなるのです。
売れない不動産を手に入れる前に考えてほしい
買う前にこういう情報にたどり着いた人は非常に運がいい。田舎に移住したい人はテンションが上がってるためネガティブな情報を受け入れがたいからね。田舎に移住したい人はそもそも買うという選択肢を除外して借りる方を選んだほうがいいのです。失敗したら引き払って帰ればいいだけだからね。それでもどうしても買いたいという人はできるだけ処分可能な不動産を選んでいただきたい。じっくりと調べてから色々な可能性を考えながら購入してほしい。
例えば、土地付き古民家を購入して手放せなかった場合、最終的に自らが死ぬことによってやっと手放せる手段となりうる。相続ですが、権利がある人が相続放棄することによってこれは放棄できます。ただ、相続放棄はいらないものだけ放棄することができません。よって放棄するとすべてを放棄することになるので金銭などの預貯金が他に合った場合は生前い贈与するという準備が必要となるのです。ただしこれは別の相続人がいれば話が変わってきます。もっとややこしい問題になるのです。
このように自分は死ぬので後の事は知ったことではないかもしれないですが、残された人間は不良債権を残されてはたまったものではないのです。田舎にある土地、山、畑、家屋、こういったものは使えるものであれば農業をしたり、山の恵みを得たり、相性が良ければ住んだりとこれほどありがたいものはないのですが使い物にならなければ金を払ってゴミを延々維持してるのと変わらないのです。
日本の住宅は資産などではない 価値はないと思ったほうがいい
日本における住宅市場というのは基本的に上物には価値はないのです。だから中古住宅市場が円滑に進まないし新築ばかりが建ってる状況になのです。客も中古住宅を基本的には信用してません。だから新築にバカみたいな値が付くし高い割にはすぐ価値が落ちるという負のスパイラルに陥ってるのです。特に田舎で古民家などを探している人は悪徳業者が沢山いるので注意しないと必ず失敗します。
古民家とは法的に言うと現存不適格住宅といいますが簡単に言えばこの家ダメですよって意味です。ただ、売買自由なため悪徳業者はあの手この手で売りにかかってきます。「掘り出し物」「歴史的価値がある」などと甘い言葉をささやくのです。現存不適格住宅に歴史的価値のあるものは存在しません。あれば指定されて保存されるのです。よって古民家ビジネスは虚業でしかなく古民家＝取り壊しが最も正しい手段なのです。
それでもどうしても古民家を再生したいのであれば、大金をかけて工事するしかないでしょう。それってお金持ちしかできませんよね？？ローンでやるんですか？ローン支払いながら生活できる仕事は田舎にありますか？？って事になるんですね。
その他の問題点はどうでしょうか？地震がきたらどうしますか？古民家などが震度６とかの大きな地震に耐えることはありません。例えこの古民家を借りて自分でリノベーションして住んでても怪しいものです。その耐震補強が本当に効果ありますか？ってことなのです。日本の古民家が地震に強い等と大嘘を吹いて回る業者もいますがとんでもない。生活の営みの数だけ存在したはずの古民家ですが現在において何故その古民家が少ないか・・・時代の移り変わりで建て替えられた、解体されてしまった。まあその通りでしょう。ただ、本当にそれだけかというとそうではないのです。
その時代で起きた地震に耐えれなかったから古民家の数が非常に少ないのです。そこまで地震に強くて強度があるのであれば当時の工法が維持されるのです。大半は地震などの災害によって潰れてしまい、その時代の工法を用いた住宅が建っているだけなのです。木材の耐用年数はそんなに短くありません。200年とかざらです。ではなぜ、古民家が残ってないかは明白なんですね。
確かに古民家改造はおしゃれで面白いかもしれないですがこういうネガティブな側面も知っておかないと後々大変なことになります。トマトブロガーに触発されて古民家を手に入れて・・なんて考えてる人もいるでしょう。古民家でカフェを・・・低価格の賃貸住宅に・・・イベントスペースに・・・全部ダメダメですね。普通に町にあるスペースや施設で十分です。浅はかな考えは捨てましょう。
古民家をどうしても購入したい場合は賃貸からはじめてみること
それでも田舎で古民家を購入したい・・と言う人は2年くらいかけてじっくりと住んでみること。半年とかじゃ足りません。年間通して住んでみてどこがダメか、どうやったら快適になるか、土地との相性はどうか、町の人との付き合いは、家屋にお金を払うだけの価値がありそうか、そういう期間が必要なのです。何故その土地から若者が出て行っているのかという背景にも注目する必要があります。トマトブロガーことイケダハヤト氏のように年収が上がるなどと言った根拠のない戯言に耳を貸す暇があったら自分で体験してみて自分で判断すべきなのです。
古民家などはある程度DIYをかじった人でないと非常に難しいのです。それを勉強する期間の2年でもあります。本当にそれが好きか？という指標にもなるでしょう。古民家は買う事はハードルが高いですが賃貸ではそういう面でハードルが低いと言えるかもしれません。俺はあまりオススメしませんが・・・草や虫との闘いでもあります。トイレも・・・それでも田舎で古民家暮らしを目指すのであればどうぞ・・
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