読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

The Gizmosquito ギズモスキート

社会問題や気になる事なんでも適当に書きなぐる意味不明なブログ

儲かるのは一握り 賃貸住宅経営の罠を徹底解説

 アパート経営・賃貸マンション経営をご検討の皆様、どうぞご注意ください。特に地方に建てようとしてる方、やめたほうがいい。賃貸住宅経営は借金までしてやるものではないのが実情です。お金に余裕があって、空き家リスクに耐えることができる人こういう金持ちでドMな人だけやればいいと思います。アパート経営ほど割に合わない商売はありません。様々なリスクが付きまといます、その度に対処しなければいけないリスクの割にリターンは極小で、不労所得などと表現されますがそんなことはありません。重労働定収入と言っても過言ではありません。どうしても賃貸住宅経営をしたい人は毎月入ってくる家賃収入だけを見ることなくリスクの部分を重点的にしっかりと見据えていただきたい。

スポンサーリンク 

 

賃貸経営はリスクだらけ どれだけリスクがあるか徹底解説

 賃貸経営はリスクだらけです。それでは、どれだけのリスクがあるのでしょうか?

・空き家リスク

空き家リスクです。アパートは人が入居してなんぼ。空き家があれば途端に不良債権と化します。このリスクはアパート経営を続ける限りずっと付きまといます。この時代、新築時でも満室になることは難しいのに築年数が古い物件はどうでしょうか?年数に比例してリスクも大きくなるでしょう。逆にリスクの解消法はあるのでしょうか?よく考えてみると少ないですよね。常にキレイにしておく、管理業者を選ぶ、社宅としてどこかの企業と契約する。これくらいじゃないでしょうか?社宅として契約する以外は、お金もかかります。

・自殺リスク・孤独死リスク

自殺リスク、これは致命的です。そんな物件、次回から借りてくれるでしょうか?借りて貰っても家賃設定を低くしたり、借り手が見つかるまで空き家になるという空き家リスクにも該当しますよね。しかも、意外と多いですこれ。次に、孤独死リスクですが今後更に増えるリスクとも言えます。実際にこういう現場に立ち会ったこともありますが俺ならこういう物件を借りようとは思いません。大体、腐乱してることが多いので臭いが当分取れません。上記と同じく家賃設定を下げても借り手が見つかるか不明確ですし借り手が現れるまで空き家リスクに該当するでしょう。

・家賃滞納リスク

家賃滞納リスク、これも致命的と言えるでしょう。家賃滞納は空き家リスクより酷いですね。家賃保証なんてどうでもよくなるくらい酷いです。実態はまた別の記事で書きますがこのリスクを知らない人はとんでもない不良債権を抱えることになるでしょう。そして滞納者を追い出すにもお金がかかりますし時間もかかります。時間がかかった分だけお金が戻ってくるかと言えばNOです。まず回収は不可能と思った方がいいですし、更に100万は手出しがあると思っていただいて結構です。

・家賃相場下落リスク

永続して同じ家賃収入を得る事ができるのであれば良いですが、そんなことはありません。近隣に同じように新築が建った場合、周辺賃貸住宅の家賃が軒並み下落した場合、上記のような事故物件となった場合、このようなリスクが出てきます。空き家リスクをなんとかしようとして家賃相場を下落させることもあるので家賃相場下落リスクはずっと付きまといます。

・自然災害リスク

地震が多いこの国では常に自然災害リスクが付きまといます。地震保険に入ってるだろ?と思うかもしれませんが、地震保険は「時価」で支払われるので全損であれば時価100%で支払われるでしょう。ポイントは全損か半損か一部損壊かという所ですが一部損壊の場合なんと時価の5%というものです。そんなものでは建物は修繕できません。とんでもない額のお金が消えてしまうでしょう。

・経年劣化リスク(修繕リスク)

どんなに立派な建物でも経年劣化します。そして、修繕する時が来るのです。修繕を怠ると水漏れを起こしたりと良い事はありません。屋上防水などしないといつか絶対に雨漏りします。外壁も塗装かタイルかで変わってはきますがどちらにしても修繕が必要です。給排水設備や自動ドア(その他ドア)錆やアスファルトの劣化、これらを怠ってると一気に修繕することになるのでとてつもない出費があるでしょう。例:築20年 1棟6部屋で外壁塗装・防水工事・アスファルト敷設・その他設備修繕 500万円

 

一部の企業では劣化しないシーリングを使って防水をするという企業もありますが劣化しないシーリングなど存在しません。そして業者による修繕はかなり高額です。建設会社というのは間に会社が入れば入るほど高くなります。いわゆる丸投げというものですが大手企業では付加価値率25~30%を乗っけて最終的にお客様に見積りを提出していると思っていいです。金額が大きくなれば10~20%になるかもしれませんが最初の見積りは高いものと思ってもらって構いません。そうしないと食べていけないからですね。

 

ということは、その分だけ家主は修繕リスクが上がるということなのです。賃貸住宅を修繕するのに500万もかけたとしてそれを回収するの、何年掛かりますか?でも実際に修繕をしなければならない時はくるのです。

 

そして、忘れてはいけないのが現状復旧リスクですね。退去時に現状復旧して次のお客様へ引き渡す必要があります。そのお金って敷金から充当するのでは?と思ってる方もいるでしょう。実際その通りにやってるところもありますが、現在の法律では家主が負担することが多いのです。一時的に、敷金から充当しても後から裁判起こされたら結局家主が出すこととなります。

・人口減少リスク

現在の日本は人口が減少しています。少子高齢化社会で、今まで立て過ぎた賃貸住宅や戸建て住宅は十分にあるのでこれから新築をしても最初は順調な滑り出しでも3~4年してくればすぐ空き家になったりします。こればかりは人口が増えないとどうしようもありません。そして高齢者を入居させるということは上記の通り、孤独死リスクとの闘いでもあります。リスクの例を列挙すればするほどリンクしていくことがわかります。

・景気動向リスク

賃貸住宅は景気動向リスクに左右されやすいのです。例えば、近隣に大きな工場があって工場で働いている人が借りてくれるという当てがあって賃貸住宅を建てました。この工場が不景気の煽りを受けて人員を減らしたり、倒産したらどうなるでしょうか?工場は撤退したり、周辺の労働人口が減るため借りてくれる人が少なくなります。当たり前の例ですが賃貸住宅をローンで建築した場合、家主は撤退などできません。株や通貨は損切したりできますが賃貸住宅はどうでしょうか?そんなところにある賃貸住宅は売れないか買い叩かれて二束三文になるだけです。これも空き家リスクにリンクしたり、人口減少リスクにリンクしたり、家賃相場下落リスクとリンクしたり、ここまでくると一挙にリスクが増大してきますね。

賃貸住宅経営のリスクは怖い

賃貸収益で悠々自適な生活を夢見ているそこのあなたは考え直した方がいいです。不労所得だなんてトンデモない。労力に見合った報酬が得られる時代であればその波に乗ればいいと思いますがリスクの割にリターンがしょぼいのであればやめといたほうが無難です。まだ株でもやってた方がいいと思います。大きなリスクを背負わないと高リターンは得られないのは確かですが賃貸住宅経営は高リスク低リターンなのです。

 

高リスク低リターンの理由は、いくら投資をしてもリターンは家賃収入分だけという頭打ちが見えてるからで頭打ちの部分が最高利益なのは明白だからです。しかも儲かったら所得に対する税金、儲からなくても莫大な固定資産税がかかります。空き家があってもなくても固定資産税だけは絶対にかかります。鉄筋コンクリート造の場合、更に高額な固定資産税がかかる上に固定資産税は下がりません。常にリスクを背負いっぱなしになります。その上ローンの支払いは待ってくれませんしアパートローンの金利は高いです。支払えなくなった家主はどうなるか?競売で買いたたかれて終了か首を釣ります。破産する人もいるでしょう。

 

金を出すのは家主であり施工会社ではありません。彼らは彼らなりのノウハウを持って、自社が稼げるスキームを作り上げてリスクは家主に分散させているだけなのです。30年一括借り上げ(サブリース)もその一つに過ぎません。これだけ多くの施工会社があっても一向にこのシステムがなくならないのは施工会社が多くの利益を持って行ける仕組みを作り上げてるからなのです。例え30年一括で借り上げシステムというサブリースシステムを利用したとしても家賃相場が下がれば下がった分だけしか払ってくれません。最初に設定した家賃相場で払ってくれるわけではないですし、相手からの一方的な解約でさえ許されているシステムなのです。

 

施工会社はこのようなシステムを謳って集客をしつつ聞こえが良い部分は大きく見出しにして広告に載せて、都合の悪い部分は小さい文字で書きます。その小さい文字で書いてある事こそ重要な部分なのです。そして借り上げシステムを利用しているという事はこの施工会社が将来の修繕を受注するためのシステムでもあります。家主に良い事は一つもありません。

 

最近の広告では相続税対策のためアパート経営を進めている施工会社がありますが表面上の対策にはなりますが結局出ていくお金はどうでしょう?例え相続が無事に終わってもその賃貸住宅は古いままですよね?相続税対策が終わった後でその賃貸住宅どうしますか?修繕は?空き家リスクは?解体するの?解体時の住人への補償は?引っ越し費用は誰が出すの?今から相続税対策をするということはいつ相続が始まるかわかりませんよね。30年後かもしれないし20年後かもしれないし10年後かもしれない。その頃、現行の法律がそのまま運用されているとは限りません。その頃の日本の人口はどのような推移を見せているのでしょうか?

 

例えば10年後だったとします。東京オリンピックは終焉を迎えて、団塊の世代はさらなる高齢化を迎え、死のリスクが付きまとう中、賃貸住宅オーナーはそういう人にも貸していかないと生き残れない事となります。その中での孤独死問題、後片付け、処理の費用、孤独死を迎える人なわけですから家族が処理してくれるでしょうか?この先10年20年とそのようなリスクは倍増します。俺は10年後は46歳を迎えていますがこの問題をリアルタイムで追う事になるでしょう。

 

ここまでの膨大なリスクを背負って、相続税対策になるのでしょうか?現実は甘くないのです。その甘くない現実をいかに甘いものに見せかけて商売をしているのが施工会社です。生きていくため平気でやりますよね。それが彼らなりのリスクヘッジなのです。疑い始めればキリがないのかもしれませんが毎年この問題での苦情は後を絶ちません。

 

そして大手のサブリースを利用すれば集客力があるので地場の不動産屋と違って空き家リスクが減らせる・・とありますがそんなことはありません。何故かと言うと不動産屋というのは仲介料が収入源です。地場の不動産屋も大手の物件を紹介できますし、大手も逆ができます。余程閉鎖的な不動産屋でない限り、どの不動産屋も相互にこのシステムを利用します。不動産業界のシステムをご存じの方はわかりますよね。

 

リスクヘッジの方法は建てまくるしかない

矛盾しているかもしれませんが、結局このリスクをヘッジするには賃貸住宅を建てまくるしかないのです。この点では施工会社も賃貸オーナーも同じですね。次から次へと新しいものを増やしていかないと実質破たんしてしまいます。その破綻時が修繕に多額の費用がかかる時ですね。一気に数棟同時に建てると一気に修繕時期が到来するのでとてつもないお金が出て行きます。

 

それを分散させるために期間をおいて1棟づつ増やしていくのです。これによって別の建物の収入を積み立てておいて修繕費に充てる→そして新築といった自転車操業的な商売になっていきます。中には1棟だけで細々とやっている人もいますがそれだけでは収入が少なすぎて面白くないので次へ次へと手を出していきます。

 

結局のところ今はそれで成り立っている印象がありますが人口が減ってくればそこでおしまいです。その頃には更に古い物件になっているでしょう。だからと言ってこれから新築するのは大きな借金を抱えてリスクに挑むことになるので微妙ですよね。つまりこの業界は破綻しているのです。立地条件が良くて、人口が多くて、建てる土地が少ない所であればまだ暫くは大丈夫だと思います。

 

しかし、土地余りの地方ではもうやめた方が良いでしょう。移民政策で移民による人口増を当てにしている人もいるかもしれませんが、移民がそこまで高額な家賃を払ってくれるでしょうか?広島県のある町では中国人の労働者が増えているのですが大学生が多かった頃はそれなりだった1Rの家賃も中国人労働者が支払える15000円とか20000円とかになっています。それが嫌だと家賃の相場を下げない家主がいますがそうすると誰も借りてがいなくなり、空き家となってしまいます。日本という国は東京などの主要都市が全てではありません。東京は好調かもしれませんが地方には様々な都市があるのです。

 

これから賃貸経営者を目指す方へ

それでも賃貸経営に手を出すという人は、それなりの場所に建ててください。土地持ちの人はまだいいですが土地を持ってない人は土地からの購入になるので更に高額です。それが厳しいならそれなりの場所に建っているアパートをオーナーチェンジで買うといいでしょう。銀行の融資課経由で掘り出し物が出てくるかもしれませんね。修繕に費用がかかるかもしれませんが綿密に計算して始めてください。都心の投資用を1部屋づつ買うのも手かもしれませんね。なるべくリスクを取らないように心がけましょう。

 

親から相続で受け継ぐ人は、修繕の事をひたすら考えてなるべく費用が掛からないように自分でできるところは自分でやると良いでしょう。ぶっちゃけ、不動産屋に任せてても管理してくれないところは本当にクソなので仲介だけしてもらって自分で管理するのも手です。管理は一部屋家賃の5~10%取られるので自分でやったほうがいい場合もあります。掃除なんかもろくにしないクソ業者は沢山いますのでそこは見極めて下さい。そういう細かい事を計算できない人には賃貸経営は向いていません。業者丸投げというのは結局自分の利益を減らしているだけですしクソ業者に吸われているだけなので割を食うのです。

 

色々書きましたが、この業界のリスクというのは人生を狂わせるものです。リスクを負うのは自分だけでなく家族もだということを忘れず、施工会社が営業に来たら俺の駄文を思い出していただけたら幸いです。それでも、リスクを取るという人はどうぞ、契約書にサインをお願い致します。

スポンサーリンク

 

こんな記事も書いてます。

mojitonews.hateblo.jp

mojitonews.hateblo.jp

mojitonews.hateblo.jp

誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)

誰も触れない 不動産投資の不都合な真実 (経営者新書)