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The Gizmosquito ギズモスキート

社会問題や気になる事なんでも適当に書きなぐる意味不明なブログ

中古住宅市場が活性化するのは一部の地域だけ 総合的にはありえない話

中古住宅 クソ制度 クソ社会

中古住宅市場が活性化すると言われて久しいが、一向に活性化する兆しを見せない。今後もこの状況は続くし、俺は活性化することなどないと思っている。そもそも、何故中古住宅市場そのものが活性化すると思っているのか理解に苦しむが、空き家が増えてきている事に比例してリノベーション・リフォーム事業などで中古住宅を再生して低価格で売り出そうという意図がそこにある。目標は2020年までに中古住宅市場やリフォーム事業の規模を倍増させるとともに、良質な住宅のストックを形成すること。しかし、リフォーム事業の規模を拡大させることはわかるが、中古住宅流通を倍増なんて、こんな事が本当にうまくいくのだろうか?

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不動産業界に関する成長戦略に無理がある

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上記の資料は中古住宅市場活性化を理由づけるための閣議決定資料だが、確かに取り組むべき課題であることは否定できない。ただ、リフォーム市場の拡大は見込めるかもしれないが中古住宅の流通に関しては疑問が残る。そもそも、日本という国は人口が減っている傾向にあるし、中古住宅の購入を躊躇する理由がある。

 

その理由はトラブルになることが多い傾向にあるということや思ったよりも高いしそれなら新築を買った方がいいと思う傾向にあること、手続きが面倒なことや手数料が高すぎるし、メンテナンス料がシャレにならないくらいかかるということ。メリットがあるとすれば、一般の売却者から一般の購入者間では、消費税がかからない(土地にはそもそも消費税がかからない)ということくらい。

 

そしてこの資料に欠陥があるのは、「中古住宅には所有者がいる」ということを忘れている点。いくら空き家が増えても所有者が売ると言わなければいくら机上論を立てたところで流通などしないのである。この理由は上でも書いたが、「トラブル」「手数料が高い」という現状を打破できてないということ。仲介業者に任せていても売主には結構な労力がかかるのだ。まず、この複雑な手続きを緩和して手数料を安くしないことには話にならない。だが手続きを緩和すると今度は、その穴を利用した悪質な業者が増えるから簡単にはできない。だから何時まで経っても中古住宅市場は活性化しないのだ。過去になんども空き家の有効活用や、流通促進は図られてきたがうまくいった試しなどないのである。

 

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人口減少の推移や今後の動向を予測したデータだが、このように人口は減少をしているわけで、人口がピークだった時代でさえ中古住宅市場は動かなかったのに減っているのにも関わらず活性化する理由がない。一方で、大都市圏や地方都市でも政令指定都市においては中古だろうとなんだろうと人が集中する所は活性化するだろう。しかし、これは空き家を有効活用しなければならないほど、空き家が増えている場所の話であって、そのような場所の不動産市場が活性化することはないのである。

 

仮に活性化させようと思ったら、現在の半値以下に設定してフルリノベーション(表面上だけではなく給排水設備も更新)してやっと土俵に立てるくらいだ。流通というのは受け皿があって初めて成り立つのであって空き家を沢山売りに出した→放置されてます。じゃ成り立たないのだ。それも今後人口が減ってくれば更に不動産価格を下げて、手続きを緩和し、手数料なども下げなければ市場など活性化されない。

欧米に比べ住宅の寿命が極端に短い

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欧米の住宅と比べて、住宅の寿命が短いのも問題の一つである。これは近年の住宅やマンションには当てはまりにくいかもしれないが、災害が多いという側面もあることが原因だと言える。特に、1981年6月1日以前に建築確認がおりた住宅には注意が必要となる。何故なら建築基準法が改正され、施行されたのがこの日だからである。新建築基準法の下、建築確認がおりた建物であれば耐震性に信頼度が増すこととなる。

 

しかし、問題はこの新建築基準法のもと建築された建物であろうとそうでなかろうと一般購入者はこの事実を理解してないことにも問題がある。興味のないことを漠然と説明されてもわからないのだ。そのために専門家がいると言われればその通りなのだが、一般人にとってこれが買いやすい状況とは言えないだろう。このような不透明さが中古住宅市場を胡散臭いものにしているといっても過言ではない。

 

この資料もそうだが、決して一般顧客向けには作られていない。透明性を確保、消費者目線で信頼性を確保しようなどと書かれているが、現実はそうなっていない。ただ、市場を拡大させようとする事に躍起になっているようにしか見えないのだ。

メンテナンスを重視してない所有者が多すぎるのも問題

様々なマンションや中古住宅に関わっていると必ずぶち当たる壁がメンテナンスを重要視してない点。もちろんアフターサービス基準などがあってその期間中は販売業者がアフターメンテナンスをしてくれるが、その後の対応に問題がある。住宅は自分の持ち物なのである。そして戸建てであろうとマンションであろうと自分の持ち物でメンテナンスをしなければ価値を維持できないという感覚が薄い人が多すぎるのだ。

 

保証期間終了後は自分たちの力でメンテナンスをしていかなければならないが、手遅れに近い状況になるまで放置して業者が悪い、施工に問題があったとか、今まで親が住んでいた家を相続した→放置→草木が生い茂り廃屋同然になった→さらに放置のような感覚で所有している人が多いのだ。前者の場合は、高額で買ったのに劣化したとか単なるクレーマーだったりするが相続の場合は当事者意識が更に低いのだ。

 

これらのケースでは中古住宅の価値など当然低下するし、売れたとしても次の問題として買い手とのトラブルが控えていたりするのである。いくら政策で目標を決めても、消費者側に正しい知識や意識が浸透しない限り、適正な不動産の流通はあり得ない。

住宅購入には気を付けるべき点が沢山ある

いくら格安な中古住宅でも、気を付けるべき点が沢山ある。その気を付けるべき点が中古住宅市場の活性化を妨げているが、現行法の壁がある以上は仕方のないことだし買う側が注意しないと誰も助けてくれない。例えば、再建築が可能なのかどうか。これは建築基準法の接道義務を満たしているかどうかという問題でもある。文字通り一旦、更地にしても次は再建築できないということ。昭和54年以前の建築基準法では建てることができたが法改正により建てられなくなってしまった土地のことでもある。

 

こういう土地は更地にしてしまうと建築確認が取れない限りは建物を建てることができない。対策としては中古住宅を購入してリフォームで維持していくなどの対策が必要なのだ。しかし、更地にして新築は建てることが困難なため割安になる場合が多い。

 

このように住宅を購入するということは知識がないと難しいという課題もある。そんなの業者がやればいいでは済まされない。何故なら、自分の持ち物になるからだ。全て業者のせいにはできないから。その為に業者は重要事項説明などをするが、知識がないとチンプンカンプンなことにもなり兼ねない。

どう考えても中古住宅市場が活性化するのは東京の話

どの角度からじっくり考えても、この資料を読み込んでも、中古住宅市場が活性化するのは結局人口が集中している東京の話なのだ。地方ではせいぜい政令指定都市に限られるだろう。それもこれも人口、世帯数が減ってきているからだ。何千万もかけて購入した建物や土地が無価値になるのは悔しい事かもしれないが、こればかりはどうしようもない。日本に住む人々の常識を変える何かが起こらないと難しい話なのだ。

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